万科是中国最大的房地产企业，我一直有关注它们老总王石的Blog。还记得王石在两年前同网友聊天时，劝大家晚点买房子，他说如果你们这帮年轻人今后都买不起房子，那不是你们的问题，而是整个中国房地产业出了很大的问题。最近两年的市场走势，也印证了王石的判断正确。
千万别轻视这帮大佬们的预言。阿里巴巴公司里面有块屏幕，专门用来显示全球会员企业的资金流向，所以马云能断言2008年世界经济会出现大问题；而万科有中国最专业的房地产趋势研究部门，比一般专家学者的研究更要贴合事实真相。
而普通人要读懂中国地产的未来走势，用作自己经济生活的各项判断，还是从看懂万科年报入手吧。况且万科的年报也一定是有高人主笔的，写得这么行云流水，让人读来妙趣横生。
最近身边有些朋友想着去贷款买房子，不知道他们是否可以抄在底部？记住人生三大风险：结婚、买楼、创业，买房前一定要甚之又甚。
个人的看法是，中国此轮经济调整，从时间上来看远远未够，未到2012年前很难走出上升轨，房价在此之前下跌一半都是有可能的。觉得太夸张了？我有时也转念想这么思考是否会太夸张，但国际油价可以在5个月内从每桶147美元跌到30美元告诉我，这个世界没有什么是不可能的。
按照中国传统哲学来说，就是福无双至，祸不单行。好的结果往往只有一个，而一旦发生灾难，不幸的事情会一个一个的来。
而按照西方思想，请熟记墨菲定律：如果事情有变坏的可能，不管这种可能性有多小，它总会发生；而且一旦发生，往往出现的是那种最坏的结果。
好了，下面来看看万科的年报，年报有5个部分，分别是：收益与空间、预测与应变、锐见与慎行、大道与原点、惆怅与感恩。由于篇幅有限，这里只将第一篇收益与空间放上来，有兴趣阅读全文的可以自己去万科网站Down。
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收益与空间
由"房地产"联想到"高利润"，将房价上涨视为对房地产业的利好因素，恐怕已是行业内外常见的一种习惯性思维。尽管万科在这个问题上一直持有不同的看法，在2005年就提出了"房价过快上涨无人受益，平稳发展才是行业之福"的观点。但即使对于万科，可能也直到2008年，才从事实中获得了最深刻的体验。
其实从原理上看，中国住宅业根本不应该是一个高收益行业（Lanny:房地产老大说的这句话，很耐人寻味）。它是一个自由准入的行业，也不存在高耸的技术壁垒；在土地交易完全市场化的背景下，部分先发企业在不可替代资源上的独占性已不复存在，随着存量土地资源的逐步消耗，这一方面的先发者优势正在迅速弱化并日渐消亡。这样一个行业，所能够期待的，只能是一个公平的收益水平。
一个自由准入的行业，如果行业内外却普遍认为它是高收益的，其结果可想而知。外部资金的涌入和行业内的习惯性思维，造成了2007年土地市场的亢奋，造成了"面粉贵过面包"的异常情形。而这一故事在2008年嘎然而止--2007年高价获取的土地，至少数年之内，恐怕不要说超额收益，甚至连获得社会平均收益水平都变得艰难。
是这样，2007年的繁荣盛景确实曾经发生，但就如构建在沙滩之上的七宝楼台，不可能长久存在。也不要问2007年的情景会否重现。中国崛起及其对世界经济格局的改变还远未完成，中国住宅行业也依然有待成熟，因此这一情景未来并非不可能、只是不应该再出现了--它并非一个美丽的憧憬，而是一种值得警惕的情形。
而反过来说，2008或许并不辉煌，但它的存在是必要的。它是中国住宅行业一个完整周期、是中国住宅企业一个完整历程中，不可能缺少的一个环节。当2008在时光册页上定格之后，中国房地产行业运转逻辑的完整脉络，才得以全部呈现为事实。
那么，打破高收益神话后，中国房地产行业的吸引力究竟何在？其实，这个行业真正的价值，从来都不在于高收益率，而在于其高成长性。它真实的魅力，也根本不在过去，而在未来。作为人口最多、迅速崛起的经济大国，最终问鼎世界经济舞台王座的中国行业，可能不止一个；而在它们当中，成长空间如此之大、目前的集中度却又如此之低的，则首推房地产。
下面这段文字曾经出现在万科2007年度报告中，请允许我们在此复述一遍。因为，它并非一时的感触，而是我们对行业长期持有的信念：
"类似中国正在经历的高速现代化、城市化发展进程，在每个国家的历史上恐怕都只有一次机会。身处这一特定历史阶段，又与城市化紧密相关的中国住宅行业，其足迹注定无法平凡。类似的亢奋和接踵而来的回归，在未来仍可能再次甚至多次降临。作为这个领域的从业者，万科团队的成员将尽力守住一颗平常心。
撇去表面的喧哗，真实的购买力始终在悄然生长，而住宅业迈向成熟的步伐也从未停歇。作为一个自由准入的行业，所有资源和机会对每个参与者正日益变得公平。凭借一笔先得的资源就可以坐收利润的时代已经结束，未来只有那些真正创造价值的企业才能在这个充满竞争的行业中长存；只有那些转化资源效率最高、能以最低消耗创造最高性价比产品的企业才能最终赢得胜利者的桂冠。"
自由准入、充分竞争、公平收益、广阔空间--至少对于万科来说，我们认为这是值得期待的未来。
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- 2006 ： 不规律生活
16条留言 跳到评论框
总体上的房价还是高的
为什么你的Feed在我的Greader里会变成Flickr中文网的...
@仁心博客：同感，还没经过一轮像样的调整
@抽屉: 那边停止更新了，所以切换到这里的。
总体上讲：无论你这篇日志写的再长。也不会把房价写跌。所以你还能更长些嘛。
“记住人生三大风险：结婚、买楼、创业”。
如果这也是人生三大风险。那人生除了喘气以外其他都是高危行为。
只要你活在中国。并且还是个平头百姓。那此生你只能感叹买不起。没法感叹房价高。因为房价在你死之前都不会跌的跟白菜一样的。
@eleven: 1.未来十五年左右的长线依然看好，但短期风险已经过大，谨防被套；做分析判断前先要搞清楚的是这个“时间位” 2. 除非发生恶性通胀，或者全国各行业薪水大幅上升，目前的泡沫是个理性人都看得很清楚，不是只有小女孩才看得见国王真的没有穿衣服。
买房对大部分人来说。不仅仅是投资。就像吃饭一样。你不能因为肉都比实际价格贵太多就一直吃素吧。三大风险实际上也是三大生活必需品。至于国王穿没穿衣服。在考虑这个之前。先看自己穿没穿衣服。
就房子而言，更确切地说应该是就房价而言，在你们这些经济学家的口里，始终是一个可以呼来喝去的数字游戏，在你们经济学家的眼里，从来都是绝对是对待“商品”一样的价格算计，在你们经济学家的公式里，从来都是怎么弄获得的“数字利益”最大化。
可是。可是。在过日子的芸芸众生们的心里，房子不仅仅只是一个“数字价格空间”，它代表了丰富人生内涵的很多内容，比如安定感，安居乐业嘛、幸福感，二人或三人世界以及四世同堂的天伦圆满、方便感、甜蜜感等等可以想像得到的人生种种体验。
按照经济学家的论调，买房不如租房划算，确实算下来，租房的钱比起交月供来要少好几百，于是就顺着经济学家的逻辑，租房度日，一度感觉也确实不错，经济学家就是牛逼，省了钱了啊。但是，几年后比起来，花钱买房子还月供的一族，获得了无比的心理安定感，且不说这里还有日后证明买房其实经济上更明智的成分，单就这份自己的房子的居住舒适和生活建设感来说，租房一族的不确定、不安定以及东西不是自己的不愿投入改造装修建设等等人生获得感来说，单单在经济价钱上的算计是远远不能涵盖人生的全部体验的。所以，有女千万不要嫁给经济学家，了无趣味。
按照经济学家的论断，现在不是买房的好时机云云，于是本来准备买房或结婚或定居或适应工作变迁的一群们，眼巴巴的等着经济学家预言的“拐点”出现，几年过去了，房价确实走低了一些，但是，该结的婚黄了，该定下来的事情飞了，说句不好听的，有的老人都仙逝了也没能享受到儿女们给买个舒适房子住上几年的孝心。。。，所以所以啊，经济学家的算计和精明，也许在数字上占了便宜，但是，人生的许多事情是数字可以决定得了的吗？因此，有子千万不要去做经济学家，会让你身后凄凉。
按照经济学家的推测，现在是出手买房的时机了，于是你把辛苦积累的钞票投到了房子里，但是投了之后你才发现，你没得到什么便宜啊，为什么呢？原来，经济学家们说的出手时机合适指得是投资概念，而你买房的出发点是居住概念，投资是有买进卖出的，居住岂容得你搬来搬去，再说了，你买的时候是不贵，但是眼看着房价上去了你想再按经济学家们说的要卖的时候才发现，你卖也未必就那么有人买，而且你卖了这套房不还得再买一套房吗？里外里不还是不差钱么？当然，这里我所指的是大多数的人而言，我不否认有少数以房屋作为投资工具来炒卖的，但是，我们生活的大多数不应该跟着指导极少数人操作的经济学家们晕头转向吧。况且你投入买房的钱也许当时正有别的用途，比如可以提升一下自身素质的培训费用、比如可以丰富一下人生体验的旅游费用等等。
如果你现在确实想买房了，手头又确实有那么一笔钱可以付得起，就不要听经济学家的狗屁预测什么见底不见底的屁话，你买了房自己住，大不了不卖它总不会有“亏”的直接体现吧。
LANNY你把生活搞的太经济化了。乏味。
至于结婚是最大风险。建议你去百度个帖子：
到底什么论调是最大风险？你现在这个理念活着就是最大的风险了。
百度的帖子名称：单身汉比成家者死得早
在你日记里发现个BUG。加特殊符号。有些文字不显示。
@eleven: 在这个问题上你可能误解了我想表达的意思，你上面转贴的文章主要是谈“为什么要买”，而我的思想是“何时买”。
这篇文章我主要谈“要甚之又甚”，毕竟只有了解到更多的信息，才能帮助做好这个影响一生的重大决策。
何时买？需要的时候买。
低买高卖，不仅是用于炒股；对于买房，也是一个道理。
但如何去判断什么时候高，什么时候低，这个就是考验个人智慧的问题。
eleven,“经济学家”的论调--买房不如租房划算，你把这句话作为纯粹的真命题，可惜它，有好多的前提，才能为真，比如，在深圳，北京，上海的二环以内，租住最为便宜的筒子楼，等等，所以，你单纯的拿人生体验反驳可以站的住脚。
另外，懂一些基本的经济常识，比如政策不过是在遵循经济规律的前提下引导价格，多看看新闻，观察社会变化，对提高个人的幸福指数是非常有帮助的，
就像房价一样，中国社会还是处于一个农村劳动力大量进城的阶段，中国经济还是增长阶段，还有很多行业处于粗放型增长，增长潜力还是很大。有了钱百姓就会住更好的房子。开年去了趟F天下，那真感觉自己住的猪狗不如，：《
所以，房价在未来较长的时期内，还是处于上涨周期，打个比方，你如果有弟弟妹妹，现在在武汉读大一，你们家帮他在武汉买房一套，按照现在5000的单价看，（南湖，关山），三年后他毕业，那是稳赚的。就算只涨500，一般的两居室也有30000以上的差价，这是一个武汉中等水平的年收入了。
少辛苦一年为买房，你说幸福不幸福。
Lanny 回复:
05月 14th, 2009 at 13:15
估计你在武汉抢购了好多吧:)
lanny，
中国的福祸思想与西方的墨菲定律，单纯的拿出来讲，只能是事后诸葛亮，没有实际的指导意义。
另外，中国经济在2012年前走不出上升轨道等等，请问依据是什么，你有论点，没有充足的依据，即使是真的，也很难站的住脚。能否把依据补充补充？
你的blog还是这么丰富：）羡慕！
Lanny 回复:
05月 14th, 2009 at 13:20
个人认为07-08的大幅上涨，已经过度透支了未来好几年的增长空间。至于为何认为是2012年，这是个很复杂的话题，得写个长篇来探讨了，碍于现在的精力，无法说得那么细。
TO WENTAO“。。。。。。而你买房的出发点是居住概念，投资是有买进卖出的，居住岂容得你搬来搬去，再说了，你买的时候是不贵，但是眼看着房价上去了你想再按经济学家们说的要卖的时候才发现，你卖也未必就那么有人买，而且你卖了这套房不还得再买一套房吗？里外里不还是不差钱么？”
Lanny 回复:
05月 14th, 2009 at 13:22
其实我个人认为，对于广大普通老百姓，最理想的投资方式，还是长期投资楼市。长期投资股市赚钱的不多，但长期持有房子的普遍混得不差，这里面最主要的原因，我想就是因为房子变现不方便，反倒能做到长期持有。
万科的年报写的真好，赶紧下下来看看。
elven写的也很内行，赞一个